21 июля 2025 в 13:54

Ипотечный рынок ИЖС летом 2025: тренды, прогнозы и лучшие стратегии для заёмщиков

Лето 2025 года может стать переломным моментом для рынка ипотечного кредитования в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). После нескольких лет экономической турбулентности банки и государство постепенно адаптируются к новым условиям, предлагая более гибкие программы. В этом материале — актуальные прогнозы по ставкам, изменения в господдержке и стратегии, которые помогут вам выгодно оформить ипотеку на строительство частного дома и купить землю.

Как устроена ипотека на строительство дома

Ипотека на строительство загородного дома немного отличается от классической ипотеки на покупку квартиры. Рассмотрим эти отличия.

• заём выдаётся на срок до 30 лет;
• банки позволяют строить дом самостоятельно или нанять строительного подрядчика;
• в качестве залога может быть использован участок под строительство, недостроенный дом, оборудование или стройматериалы;
• возможно, придётся предоставить проект будущего дома, согласованный с администрацией, потому что некоторые банки требует эти документы, а также просят предоставить уведомление о соответствии после завершения строительства;
• деньги банк может переводить поэтапно, в зависимости от хода строительства (для покупки земельного надела, а затем для строительства фундамента, крыши и стен, монтажа инженерных систем). Если дом строит подрядчик, деньги могут перевести на эскроу-счёт;
• вам потребуется сделать оценку земельного участка, а затем готового дома;
• нужно будет установить конкретные сроки строительства. Тут всё зависит от банка, который вы выберете.

Что касается последнего пункта, власти сейчас рассматривают вариант увеличить срок сдачи готового объекта в два раза: с 12 до 24 месяцев.

Госпрограммы: что выбрать?

• Семейная ипотека — строить можно по 214–ФЗ или договору подряда. На июль 2025 года ставки в Вологодской области от 6%, срок кредитования: до 30 лет.

Некоторые банки и их предложения:

1. Россельхозбанк – ПСК 6% – 23.19%, сумма кредита – от 3 000 000 до 12 000 000 рублей, срок – до 30 лет.
2. СберБанк – ПСК 6% – 25.13%, сумма кредита – до 6 000 000 рублей, срок – до 30 лет.
3. Альфа-Банк – ипотека с Суперлимитом, ПСК 24,046 — 39,261, ставка – от 9,89 (регионы, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Ленобласти), сумма – до 15 млн рублей, срок – до 30 лет, спервоначальный взнос – от 20,1%.

• IT-ипотека — по договору подряда. На июль 2025 года ставки в Вологодской области от 6%, срок кредитования: до 30 лет. Первый взнос: 20%.

Некоторые банки и их предложения:

1. СберБанк – от 6%, сумма кредита – до 18 млн, ПСК – 24,343–27,181%, срок – до 30 лет.
2. Альфа-Банк – 6%, сумма кредита – до 18 000 000, первоначальный взнос – от 20,1%, срок погашения – до 30 лет.

• Сельская ипотека — по договору подряда или силами заёмщика из готовых домокомплектов

Некоторые банки и их предложения:

1. Россельхозбанк — ПСК 0,1%–3%, сумма кредита — от 100 000 до 6 000 000 рублей, срок — до 30 лет.

 

• Дальневосточная и арктическая ипотека — по договору подряда или собственными силами. Для молодых семей, участников программы «Дальневосточный и арктический гектар», специальных льготных категорий граждан, работников медицинской и образовательной сфер, а также переехавших в ДФО из зоны проведения спецоперации.По программе можно купить участок с жилым домом на первичном рынке; на вторичном рынке на сельских территориях, в моногородах, Чукотском АО и Магаданской области.

Некоторые банки и их предложения:

СберБанк – сумма: от 300 000 до 9 000 000 рублей, ПСК 24,349–28,191%, срок – до 20 лет, ставка – от 2%, первоначальный взнос – 20,1%.

• Льготная ипотека для участников СВО – программа включает несколько ключевых положений: процентная ставка: 2% годовых; первоначальный взнос: от 20%; сумма: до 6 млн (везде, кроме МО, ЛО Москвы и Санкт-Петербурга); получатели: участники СВО, супруги участников, родители или совершеннолетние дети в случае гибели военного. Требование: заемщик должен быть официально зарегистрирован в том регионе, где приобретается жилье. Можно будет также совмещать эту ипотеку с другими мерами господдержки — например, с маткапиталом, субсидиями и региональными выплатами.

Льготная ипотека предполагает выбор только из аккредитованных подрядчиков. Собственные программы банков не накладывают таких ограничений — в большинстве кредитных организаций одобряют финансирование самостоятельного строительства.

Требования банков

К заёмщику:

• быть гражданином России в возрасте от 21 до 70 лет;
• иметь прописку в любом регионе РФ;
• постоянно работать и зарабатывать, чтобы ежемесячный платёж по ипотеке не превысил 40% от дохода;
• иметь стаж не меньше одного года и работать у последнего работодателя не менее 3-6 месяцев;
• соответствовать требованиям льготной госпрограммы, если она используется.

К земле:

• участок должен иметь разрешение на ИЖС;
• земля не должна быть на территории природоохранной зоны;
• земля должны быть собственностью заявителя, либо нужно брать кредит на её покупку;
• должно быть выполнено межевание.

Банк также может ограничить расстояние до ближайшего населённого пункта. Это делается, чтобы землю было проще продать, так как на участки в глуши спрос меньше.

К будущему дому

Требования лучше уточнять у конкретного банка, так как все они разные. Иногда, например, организация согласная финансировать стандартный частный дом, но не таунхаус.

В коттедже должны быть:

• не больше трёх этажей;
• кирпичный, свайный или другой капитальный фундамент;
• панельные, кирпичные или другие прочные стены;
• деревянные, металлические или другие надёжные перекрытия;
• все инженерные коммуникации.

Постройка должна находиться в населённом пункте рядом с другими жилыми домами, а её площадь должна превышать 60 м².

Если ипотеку выдают сразу на землю и застройку, расходы на строительство не должны превышать 70% от суммы кредита. Например, если на землю потратили 2 млн рублей, на строительство выделяют не больше 4,66 млн рублей.

Стратегии для выгодного кредитования:

1. Сравните минимум 5 банков — даже разница в 1% сэкономит сотни тысяч рублей.
2. Используйте господдержку — материнский капитал, субсидии, льготные программы.
3. Выбирайте участки с коммуникациями — это повысит шансы на одобрение.
4. Заключите договор с подрядчиком — некоторые банки требуют смету перед выдачей кредита.
5. Продумайте досрочное погашение — уточните, есть ли комиссии.
6. Снизьте ставку по кредиту, застраховав жизнь и здоровье, используя эскроу-счёт. Также, если заёмщик получает зарплату в банке, где берёт займ, организация может снизить ставку.
7. Получите налоговый вычет и возмещение процентов по кредиту – до 260 тыс. и 360 тыс. рублей соответственно. Но оформить их получится только после завершения стройки.